香港零售業最快明年恢復至疫前水平 香港商業地產行業投資發展分析

• 吳澳燕 2023年8月23日 來源：互聯網 521 28
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預計2023年全年香港零售額同比增長17%至4080億港元，假設沒有任何影響全球經濟的重大問題發生，香港零售業至少需要12至18個月才能恢復疫情前水平。

2023年6月香港零售業總銷貨價值的臨時估計為331億港元，同比上升19.6%，略高于市場預期，錄得連升7個月。數據顯示，今年6月與去年同期比較，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物上升64.3%，其他未分類消費品上升20.5%，服裝上升34.2%，電器及其他未分類耐用消費品、汽車及汽車零件和中藥等類別均錄得上升。

大新銀行經濟研究及投資策略部分析，6月奢侈品銷貨價值進一步推高，反映奢侈品需求持續，而超級市場及燃料銷貨價值降幅有所擴大，或由于疫后復常，市民外出用膳增加，以及燃料價格回落所致。下半年零售銷售能否重上疫情前水平，要視乎訪港旅客人數能否恢復加快增長。

國際會計師事務所羅兵咸永道22日召開記者會表示，預計2023年全年香港零售額同比增長17%至4080億港元，假設沒有任何影響全球經濟的重大問題發生，香港零售業至少需要12至18個月才能恢復疫情前水平。

他解釋，由于出境旅游復蘇，許多香港居民報復式旅游，導致香港消費下降，而7月份第二期消費券的發放對香港消費未產生太大效應，內地游客來港目的也與以往有所不同，并非只是消費。不過，受惠于旅游業逐步復蘇及在婚嫁好年相關的需求帶動下，預計珠寶首飾等奢侈品、化妝品和百貨公司的生意額將比去年增長高達四成以上。

展望未來，鄭煥然稱，游客仍是香港零售業的主要推動力，預計今年內地游客人次可恢復至疫情前約六成，全年有望達到2000萬至2500萬人次。他建議特區政府著力吸引更多東南亞游客，利用該地區不斷增長的旅游需求，擴大游客群體，并善用東南亞新興中產階級帶來的經濟機遇。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國香港商業地產行業市場投資發展分析報告》顯示：

商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

2021年香港全年寫字樓新租務成交按年增長83%至410萬平方英尺，占疫情前2019年總量的78%。銀行、金融和保險公司占全年新增租賃活動的25%。香港2021年全年整體空置率上升1.3個百分點，從2020年12月的9.9%，上升至2021年第四季的11.2%。2021年第四季整體租金按季下降1.1%，全年租金下跌7.3%，遠低于2020年17.4%的同比跌幅。

香港土地注冊處數據顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%;樓宇買賣合約總值5544.6億元(港元，下同)，較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。

在房價表現方面，香港差餉物業估價署數據顯示，2022年11月，香港私人住宅售價指數報339.4，按月跌幅擴大至3.3%，按年跌幅擴大至近13.8%。

香港商業地產行業投資發展分析

2023年第一季度，亞太區的商業地產投資活動按年縮減30%至270億美元，其中香港商業地產投資額較去年第四季跌10%至16億美元(約125.6億港元)。

首季商業地產投資總額下跌，主要原因是大部分交易以中小型私人資本交易為主。受惠于內地與香港通關，投資者憧憬將帶動商鋪租金及價格回升，上季以商鋪物業交投最活躍，占總成交金額逾56.2%。直接受惠于旅游業復蘇的酒店，也是投資者注視的物業。

另外，今年第一季度，中國的投資額為69億美元，按年下降17%，特別是上海以外地區的投資活動較少。新加坡的情況與香港類似，由于寫字樓及零售市場投資活動較少，投資額按年下降67%至19億美元。

由于利率不利因素及資產重新定價影響交易量，寫字樓市場的投資額由去年的173億美元下降至127億美元，創下行業有史以來最差季度表現之一。物流及工業物業市場的投資額亦按年下跌24%，乃受新一輪價格發現及融資挑戰影響，導致超過1億美元的交易宗數減少。

由于全球經濟萎縮、美國持續加息，香港商業地產在今年上半年面臨多方面困難。香港作為自由貿易港，擁有稅收優惠政策、完善的商業基礎及法律機制，加上內地擴大內需，香港擁有得天獨厚的優勢，相信通過輸入專才、引入海外家族基金等措施，將吸引更多租客來港。

隨著疫情影響消退、粵港澳大灣區持續發展，在港中資公司和金融業、保險業進一步發展，加上高鐵恢復通車，中環、西九文化區及西九龍區商業發展，推動商業租戶升級搬遷，預料今年下半年市場需求會增加，成交量將上漲。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家海外辦事機構、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、中國行業研究網、全國及海外多種相關報刊雜志的基礎信息以及專業研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國香港商業地產行業市場投資發展分析報告》。

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