中國房產證抵押貸款行業經營模式及行業存在的問題分析

• 馮少杰 2024年1月9日 來源：中研網 577 32
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中國房產證抵押貸款經營模式分析

目前房產證抵押貸款的主要經營模式——房產金融平臺負責對有房產金融需求的客戶進行客戶拓展和初級風控審核;授信后，將合格借款人推介給資金提供機構，以撮合雙方的借貸需求。期間房產金融平臺還提供下戶面簽、辦理入抵、貸后管理等服務。

中國房產證抵押貸款經營項目案例分析

平安銀行的房產證抵押貸款經營項目分析：

以平安銀行認可的房產抵押作為擔保向銀行申請授信，銀行在規定的抵押率范圍內，給予小微企業一定額度的授信產品，抵押率最高達80%。

適用對象

適用于擁有有效房產抵押物的所有小微企業、小微企業主及個體工商戶。

授信額度

單戶最高可達2000萬元人民幣。

授信期限

授信期限最長達10年。

產品特色

抵押率高：住宅(含別墅)最高抵押率達80%;商用房、商住房最高抵押率達60%;標準廠房最高抵押率達50%。

還款靈活：等額本金、等額本息、凈息還款任意選擇及搭配。手續簡便、審批快捷、流程簡化。

具體項目

背景：王先生為某工業自動化設備有限公司的法人代表，公司主營工業自動化設備及配件的技術開發、購銷及售后服務，年銷售規模近2000萬元，利潤率9.6%。因公司擴大規模，增設了生產線，導致企業采購環節出現資金缺口。同時，企業的一批原材料應付貨款即將到期，亟需對外付款。

王先生在公司經營的當地名下有一處住宅房產，評估價值為185萬元。王先生表示愿意抵押給銀行進行融資。

融資方案：平安銀行受理王先生的授信申請，并根據客戶需要，為王先生提供了快速審批通道服務，僅用一天時間，王先生的授信申請就得到了批準：給予其授信額度148萬，抵押率80%，期限一年，授信期限內，額度可循環使用。

運用“房易貸”產品，辦理速度快，解決了客戶燃眉之急。從客戶提出申請到審批通過，僅用了一周時間。貸款及時到賬，使王先生如期支付了應付貨款。目前企業經營狀況良好，利潤符合預期。

（點擊查看《2024-2029年中國房產證抵押貸款行業前瞻分析與投資風險報告》完整報告目錄）

三、中國房產證抵押貸款運營存在的問題

1、房地產抵押評估產生的問題

房地產的抵押評估指的是房地產評估機構以提供給金融機構的抵押房地產做為評估對象，通過一定的估價程序和方法所進行的房地產價格評估，在進行評估時根據房地產的實際情況可采取多種估價方法，可以根據相似房地產的公允價值進行參照評估，但是盡管是本著公正合理的原則進行估價的，有時也會產生很多因為評估價格造成的糾紛。在進行房地產抵押評估時常遇到的問題有：

(1)房地產所有權的問題

又稱為權屬問題，主要表現在房產的實際面積是否與房產證的證載面積相符，房產的位置是否與受益人的確認相符等，這些方面如果情形不相符就會引起糾紛，影響房產的市場價格。

(2)評估時點的問題

房地產抵押評估是對一個基準點的市場價格的評估，所以進行抵押評估的時點的價值與貸款到期日房地產的市場價值是絕對不一致的，因為評估的時間價值差異就會產生問題。

(3)沒有履行告知義務

抵押人由于沒有將房地產取得的來龍去脈告知金融機構，造成金融機構無法獲得相關的信息而產生問題，如土地使用證取得了但還有沒結清的出讓金，房產證取得了但是工程尚未竣工驗收，房產證和土地證上的所有權人不一致等。

(4)抵押房地產的用途方面的違規操作

房屋的實際建設規劃和法律的規定用途不符，房屋受到外界的影響以后隨意改變房屋的法定用途等這些違規操作，會造成房地產價格的虛高。

(5)附帶租賃約定的房地產抵押問題

房屋所有權人與承租人簽訂了固定期限的租賃合同，并取得抵押貸款，延誤了金融機構行使抵押權。

(6)將還建房屋做為抵押房產

房屋的所有權人將提供給原來的土地使用人的房屋做為了抵押物，實際上這套房產應該是土地開發費的一部分，如果抵押人不能如期償還債務，就會延誤抵押房產的變現。

2、評估人員的技術及職業道德產生的問題

現在的房地產評估人員的專業素質普遍不高，采用的估價方法取得的抵押價值就會有失公允和專業性，從而帶來問題。如果評估人員專業水平較差，有時就會套用不合理的技術參數進行評估，再加上沒有房地產生產經營的實際經驗，對房地產市場沒有全面系統的了解，房產的評估價值就會有所偏差。

房地產的評估價值是會直接影響貸款額度的，如果評估人員不秉承客觀、獨立、公正的原則，喪失職業道德，一味向委托方的利益妥協，再加上評估態度不夠嚴謹，有的都不進行實地勘察，簡化評估流程，就會增加評估價值的主觀因素，與房地產的公允價值不符，金融機構的信貸人員由于是非房地產評估專業人員，如果憑評估報告闡述的結果發放貸款，就會產生一定的問題。

3、金融機構進行現場勘察和審批貸款額度產生的問題

信貸人員在發放貸款之前，應該前往房地產的實地進行現場勘察，對房屋的位置、結構、裝飾情況、內部配備等情況與掌握的書面資料進行核對，這樣可以避免抵押人利用信貸人員對現場不熟悉的弊端提供虛假的資料，從而誤導產生虛假的抵押價格和錯誤的抵押判斷，對于很多房產證上未列明的事項，如基礎設施、環境污染等因素只有進行了實地勘察才能了解和掌握。

信貸人員要對貸款的重要影響因素，如抵押比例、利率、還款方式、貸款期限等進行認真的審批，要設立問題防范標準來保證貸款發放的安全性。一般是得到評估機構的評估價值以后，金融機構再核實抵押人的信用情況、財務情況、變現能力等信息，從而確定抵押利率和抵押比例，但是房屋的變現能力是很預測的，再加上市場波動較大的情況下房產的價值也會起伏，這就造成了在審批環節的一定問題。

4、抵押貸款時產生的問題

抵押人取得貸款后如果房產的市場價格波動很大，迫于壓力會違反約定不再繼續還款，這就給金融機構的資金回籠帶來了問題;如果抵押人無力償還貸款，金融機構只有進行房產拍賣，但要保證其家庭成員的正常生活，所以無法進行房產的強制處置，金融機構就會蒙受損失;有的抵押人申請抵押貸款時是為了開發房產，得到貸款后不專款專用，以致于到期后房產不能按時完工而造成無力償還，貸款金額太大金融機構無法收回。

5、地產估價中遇到的問題

在現今的中國房地產評估市場中，存在著抵押評估方法單一、缺少專業資評人才、 缺乏理論實證研究、政府給予重視不夠等問題。

在抵押評估方法方面，中國目前使用的是估值點的市場價值減法計算，抵押價值理論一般運用于歐洲存在顯著差異，評估者對市場價值的理解是片面的，在估價報告中，抵押價值評估的目的和用途是單一的，常表現為在某一點給出一個估值結果。這樣靜態的、單一的的估價方法對金融機構抵押價值變現帶來隱患。現實情況是，相對貸款前的抵押評估結果而言，抵押資產變現率普遍低下，大宗房地產的不良資產變現率僅在30%-50%之間。參照國際評估準則中的規定，評估師必須在市場環境下進行評估操作，在評估報告中， 必須充分揭示且分析影響不動產抵押價值的當前市場風險和未來變現風險，在保證價值結果的前提下給銀行提供能夠量化的風險提醒。

在專業人才方面，因中國房地產評估業起步較晚，許多現在的房地產評估師都是由之前的土地估價師、會計師轉行成為房地產評估師的，雖然這些老一輩們有充足的評估經驗，但依然沒有經過專業系統的學習，再者加上資產評估行業從業人數不足，擁有專業資格證的人少之又少，中國房地產評估業面臨著人員老齡化和較大的專業資評人士缺口。

在理論實證研究方面，我國對于房地產評估的理論研究依然處于起步狀態，相關文獻數量和質量都處于較低水準，理論主要來源于國外，但是許多中國學者多是生搬硬套，并沒有和我國實際情況相結合，沒有形成明顯的中國特色，因此，在研究方面也是亟需人才。

在政府政策方面，對比國外成熟的房地產評估規章制度及規定等文件，我國政策在房地產評估方面給予重視不夠，在一些文件中還存在模糊表述等問題。政策上也對房地產評估沒有給予較大的支持，使得本來就起步晚的中國房地產評估業前路更加艱辛。

如需要完整報告，請點擊查看中研普華產業研究院發布的《2024-2029年中國房產證抵押貸款行業前瞻分析與投資風險報告》。本報告由中研普華的資深專家和研究人員通過長期周密的市場調研，參考國家統計局、國家商務部、國家發改委、國務院發展研究中心、行業協會、中國行業研究網、全國及海外專業研究機構提供的大量權威資料，并對多位業內資深專家進行深入訪談的基礎上，通過與國際同步的市場研究工具、理論和模型撰寫而成。全面而準確地為您從行業的整體高度來架構分析體系。讓您全面、準確地把握整個蕎麥袋泡茶行業的市場走向和發展趨勢。

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