2024房地產(chǎn)金融行業(yè)市場分析：未來有望緩解部分房企的流動性壓力

• 黃文玉 2024年3月4日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1452 96
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隨著政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不斷加強，房地產(chǎn)融資環(huán)境逐漸收緊。從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。

近年來，隨著政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不斷加強，房地產(chǎn)融資環(huán)境逐漸收緊。銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加嚴格，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模也受到限制。這使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變窄，融資成本上升。隨著金融科技的深入發(fā)展，房地產(chǎn)金融行業(yè)正在經(jīng)歷一場技術(shù)革新。

2024年2月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作視頻調(diào)度會議，會議肯定了1月以來協(xié)調(diào)機制的良好開端，并定調(diào)下階段要“擴大成效”，推進機制落實速度與質(zhì)效提升。我們認為房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的推進落實有望緩解部分房企的流動性壓力，亦能改善保交樓預期，進而助力地產(chǎn)企穩(wěn)與銀行信用改善。

從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。

房地產(chǎn)金融行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展政策分析

2021年，我國部分房企的融資量為12874億元，同比下降26%，其中一季度房企融資量達到4255億元;二季度融資量3773億元，同比下降16%;三季度房企融資量下滑到3079億元，同比下降32%;四季度房企融資量僅為1767億元，同比減少55%。從企業(yè)的債券類融資成本來看，2021年，我國新增債券類融資成本5.32%，較2020年下降0.99個百分點，其中境外債券融資成本6.88%，較2020年下降1.71個百分點;境內(nèi)債券融資成本4.06%，較2020年下降0.43個百分點。境內(nèi)債權(quán)融資持續(xù)占據(jù)主位，資產(chǎn)證券化成重要補充。從融資結(jié)構(gòu)來看，2021年，境內(nèi)債權(quán)融資占比高達49%;境外債券融資占比26%;資產(chǎn)證券化融資占比23%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場分析及發(fā)展前景預測報告》顯示：

盡管融資環(huán)境收緊，但房地產(chǎn)企業(yè)也在積極尋求多元化的融資方式。例如，發(fā)行債券、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等方式逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資手段。此外，一些創(chuàng)新的融資方式，如房地產(chǎn)眾籌、房地產(chǎn)基金等也逐漸興起。由于融資環(huán)境收緊和監(jiān)管政策加強，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度逐漸加大。尤其是對于一些規(guī)模較小、信用評級較低的房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資更加困難。這使得這些企業(yè)在資金壓力下可能面臨更大的經(jīng)營風險。

在金融科技的影響下，房地產(chǎn)金融行業(yè)正不斷創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。例如，基于區(qū)塊鏈技術(shù)的房地產(chǎn)交易平臺正在興起，這些平臺可以提供更加透明、安全的交易環(huán)境。此外，各種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，如房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等也在不斷豐富，滿足了投資者和消費者的多樣化需求。

2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款以及個人住房貸款占比上限。而在此之前，重點房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)試點資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也就是業(yè)內(nèi)所稱的“三道紅線”。業(yè)內(nèi)人士表示，從“三道紅線”到“五檔分類”，從資金需求側(cè)到資金供給側(cè)，房地產(chǎn)業(yè)的金融監(jiān)管進一步升級。在2021年，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒔?jīng)歷比以往更多的考驗，更多房企將主動“降負”，全年融資規(guī)模料保持低位運行。

2024年1月，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部?金融監(jiān)管總局關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》發(fā)布。通知指出：各省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局各監(jiān)管局要建立省級房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，加強協(xié)調(diào)配合，及時監(jiān)測各城市協(xié)調(diào)機制運行情況，做好對本行政區(qū)域內(nèi)城市的指導督促。對省直管縣(市)，由省級房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制明確本通知的落實辦法。指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制(以下簡稱協(xié)調(diào)機制)。協(xié)調(diào)機制要明確工作分工，強化統(tǒng)籌謀劃，細化政策措施，將各項工作做實做細。定期組織各方會商，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。搭建政銀企溝通平臺，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)精準對接。保障金融機構(gòu)合法權(quán)益，指導金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，按照市場化、法治化原則自主決策和實施。

截至2024年2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個項目;已有57個城市162個項目已獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。另據(jù)中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲銀行和部分股份制銀行有關(guān)數(shù)據(jù)，已對“白名單”項目審批貸款1236億元，正在根據(jù)項目建設(shè)進度需要陸續(xù)發(fā)放貸款。各地按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求，高度重視城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制有關(guān)工作，精準提出房地產(chǎn)項目“白名單”，推動協(xié)調(diào)機制持續(xù)取得實效。

房地產(chǎn)金融行業(yè)未來趨勢預測

隨著金融科技的深入發(fā)展，房地產(chǎn)金融行業(yè)將繼續(xù)受到大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等技術(shù)的影響，推動服務(wù)模式的創(chuàng)新和產(chǎn)品的多樣化。這將有助于提升行業(yè)的服務(wù)效率、降低運營成本，并增強市場的透明度。隨著全球?qū)Νh(huán)境保護和可持續(xù)發(fā)展的日益重視，綠色金融將成為房地產(chǎn)金融行業(yè)的重要發(fā)展方向。各機構(gòu)需要積極應對這一趨勢，推動綠色房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新和發(fā)展。

房地產(chǎn)金融行業(yè)市場的未來趨勢及前景將受到多個因素的影響，但科技驅(qū)動的創(chuàng)新、更嚴格的監(jiān)管、拓寬的融資渠道、加劇的行業(yè)競爭以及綠色金融和可持續(xù)發(fā)展的趨勢將是行業(yè)發(fā)展的重要方向。各機構(gòu)需要密切關(guān)注市場動態(tài)和政策變化，不斷提升自身的競爭力和適應能力。

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