黃文玉
在中國房地產市場的結構性轉型中，二手房行業正從增量開發向存量運營深度演進。隨著城鎮化率突破65%的臨界點，人口流動模式從“異地遷移”轉向“城市群內循環”，疊加政策調控的精準化與金融工具的創新，二手房市場已成長為萬億級規模的戰略領域。
一、二手房行業發展現狀分析
(一)市場格局：從“增量主導”到“存量博弈”
當前，中國二手房市場已形成“一線城市主導、二線城市崛起、三四線城市蓄力”的梯度格局。一線城市因土地資源稀缺、人口持續流入，二手房交易量占新房比例長期維持在高位，部分區域存量房交易占比突破70%。二線城市在產業升級與人才政策的雙重驅動下，二手房市場活躍度顯著提升，部分城市交易規模增速超過一線。三四線城市則處于市場培育期，受限于人口外流與購買力約束，但長租公寓與城市更新項目的推進，正逐步釋放存量房潛力。
(二)供需關系：結構性失衡與多元化供給
需求端呈現“剛需退潮、改善崛起”的特征。新生代購房群體對居住品質的追求，推動需求從“有房住”向“住好房”升級，學區房、近地鐵房、低密度社區等細分需求激增。供給端則通過“舊改釋放、房企轉型、業主換倉”三大路徑擴容：城市更新項目年均釋放大量次新房源;房企從開發向運營轉型，持有型物業進入流通環節;業主因資產配置優化需求，加速掛牌置換。供需失衡導致核心區域優質房源“一房難求”，而遠郊區域則面臨去化壓力。
(三)競爭生態：從“野蠻生長”到“專業制勝”
行業參與者正經歷深度洗牌。頭部中介機構通過“平臺化+生態化”戰略構建壁壘，例如整合評估、金融、家裝等上下游服務，形成一站式解決方案;區域性中小機構則聚焦本地化運營，以社區服務深度綁定客戶;新興的互聯網平臺依托流量優勢與算法技術，重構信息匹配效率。競爭焦點已從“房源爭奪”轉向“服務能力比拼”，包括交易透明度、流程便捷性、售后保障等維度。
(一)規模擴張：從“規模驅動”到“價值挖掘”
中國二手房市場規模已進入“穩增長、調結構”的新階段。一線城市因高單價與強流動性，貢獻了主要交易額;二線城市則以量取勝，交易套數占比持續提升。市場規模的擴張動力正從“政策刺激下的短期波動”轉向“需求升級與供給優化的長期驅動”。例如，改善性需求釋放推動大戶型、高品質房源成交占比提升;而“以舊換新”政策的推廣，則加速了剛需房源的流通效率。
(二)價格體系：從“普漲”到“分化”
價格走勢呈現顯著的區域分化特征。核心城市因資源稀缺性，價格維持溫和上漲，但漲幅收窄;非核心區域則因供需寬松，價格承壓。產品層面，高品質房源因抗跌性強，溢價能力凸顯;老舊小區則面臨價值重估壓力，需通過改造升級實現保值增值。價格形成機制也在轉變，從“業主定價主導”向“市場評估+政策引導”雙軌制演進，評估機構的專業性與獨立性成為關鍵。
根據中研普華產業研究院發布的《2025-2030年二手房行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》顯示：
(三)增長動能：政策、金融與技術的三重驅動
政策端，稅收優惠、交易流程簡化等措施持續降低交易成本，激發市場活力。例如，契稅減免、增值稅免征年限縮短等政策，直接減少了購房者的支出。金融端，房貸利率下調、首付比例優化、公積金貸款額度提升等舉措，擴大了購房者的支付能力。技術端，大數據與AI技術的應用，提升了房源匹配效率與風險控制能力。例如，智能估價系統通過海量交易數據訓練模型，實現價格動態評估。
(一)技術賦能：從“工具升級”到“生態重構”
未來，技術將深度滲透至二手房交易的全鏈條。前端，VR看房、3D建模等技術將打破物理限制，實現“云上選房”;中端，區塊鏈技術將構建不可篡改的產權交易鏈，提升交易安全性;后端，AI客服與智能合同系統將自動化處理咨詢、簽約、過戶等環節，縮短交易周期。技術生態的構建者，如頭部中介平臺，將通過數據沉淀與算法優化，形成“流量-服務-數據”的閉環，鞏固競爭優勢。
(二)服務創新：從“標準化”到“個性化”
服務模式將向“精細化+定制化”方向演進。針對改善型客戶，提供“房源篩選-裝修設計-家居采購”的全周期服務;針對投資型客戶，開發“租金回報分析-資產配置優化”的決策工具;針對老年群體，推出“適老化改造-社區養老”的整合方案。服務的個性化將依賴于數據驅動，通過分析客戶行為、偏好與需求，實現精準服務推送。
(三)政策導向：從“短期調控”到“長期治理”
政策將更加注重市場的“健康度”與“可持續性”。一方面，通過完善租賃市場、共有產權房等多元供給體系，分流購房需求，緩解二手房市場壓力;另一方面，加強市場監管，打擊虛假房源、違規收費等行為，提升交易透明度。此外，政策將引導市場向“綠色低碳”轉型，例如對節能住宅給予稅收優惠，推動老舊小區改造與新能源應用。
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